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写字楼大数据告诉你,北上广深差别在哪里?

近期某平台发布了关于京沪广深四个城市商业办公租赁的大数据报告。

  商办物业交易的活跃度能从侧面揭示一个城市的经济活跃度和趋势,这些趋势又将会影响一线城市的就业和人口流动。报告中对写字楼租赁的企业行业以及区域都做了详尽的分析,这些数据让我们对北上广深四大城市的判断有一些帮助,对创业人群和准备新加入这些城市的人群对城市的选择也有参考作用。

  第一:

  商业服务、传媒娱乐北京最发达,

  互联网企业占比深圳最高

  北上广深四大一线城市无疑北京的房价最高,这使得越来越多北漂想逃离北京。那么,离开北京往哪里去呢?通过写字楼的租赁大数据可以知道哪个城市哪个行业最发达,也就意味着哪个城市的就业机会更多。来看商办大数据给出的方向。

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  上表是根据2016年京沪广深四大城市写字楼租赁客户的行业构成的分析,数据显示,四大城市对办公租赁需求最旺盛的行业为IT/ 互联网、金融、贸易、服务业、传媒娱乐业。但从总体需求量来看,京沪广深又呈现出不同的需求特点。

  从这个图表上看,北京的传媒 / 娱乐、教育 / 工美业发展较为成熟,占比明显高于其他城市。

  上海与广州的商业服务业、贸易业也相对发达,租赁面积占比较多,北京金融企业与贸易企业数量就相对较少。

  深圳则地产 / 建筑行业租赁面积占比高于其他城市。

  第二个现象:

  广州租金最低,经济活跃度也最低

  京沪广深四大城市,广州这几年的发展似乎有些后继乏力。我们的这个直观感受和大数据的结果基本一致。

  租赁去化率、房客比两个指标用来衡量一个城市商办市场的供给和消化情况。租赁去化率的计算方式为城市月成交量除以城市供应量,京沪广深四个城市最高的为北京,依次是上海,深圳和广州,也就是说广州的写字楼最难租出去。从这点判断,四大一线城市,广州经济活跃度已经开始落伍。

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  房客比指的是租赁商办物业的企业或者商家选择范围的广度。这个数字越大,说明这个城市市场提供给他的办公楼数量越多,选择范围越广。这个结果显示,四个城市房客比从小到大分别为广州、深圳、上海、北京。跟租赁去化率的结果一致。

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  而价格指标又显示,广州写字楼整体租赁价格又最低,北京写字楼整体租赁价格为 7.2 元/ 平方米每天,价格水平居四城之首,其次为上海,平均租赁水平为 5.2 元/平方米每天,广州、深圳分别为 3.6、3.8 元/ 平方米每天。北京的写字楼租金是广州深圳的两倍左右。

  但有个好的显现是,2016年2016 年北京、深圳的租赁价格相比年初,价格下跌,北京下跌 1.4%,深圳下跌 7.5%。而上海、广州租赁价格略有上涨,上海相比年初,租赁价格上涨 7.8%,广州上涨 11.4%。

  三、落脚在城市的哪个区域?

  京沪广深各个行业都集中在这里

  京沪广深四大城市,不同的行业会聚集在哪些不同的区域?办公讲究氛围和气场,哪些区域对什么行业最具有吸引力,具有什么样的气场?看看四大城市写字楼租赁宗数的大数据分析。

  广州:

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  天河北商圈租赁宗数占比较大的行业包括 IT/ 互联网、金融、贸易等行业, 其中制造业、能源环保行业很少。

  珠江新城商圈占比较大的行业为IT/ 互联网、金融、贸易,租赁宗数较少的行业为交通 / 物流、制造、能源环保等行业。

  琶洲商圈租赁宗数较大的为 IT/ 互联网,其次为贸易、传媒 / 娱乐,占比分别达 17.9%、9.6%,明显过于其他商圈。

  体育中心商圈占比较大的行业为 IT/ 互联网、服务业等,其中服务业占比明显高于其他商圈。

  上海:

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  浦东新区的占比较大的行业包括IT/ 互联网、金融、贸易、服务业、商业服务业。

  长宁区占比较大的行业为 IT/ 互联网、贸易、服务业、传媒 / 娱乐、能源环保行业。

  徐汇区的 IT/ 互联网企业占比最高,达 34.6%,其次为贸易、传媒 / 娱乐、服务业。

  静安区的贸易企业租赁宗数最多, 达18.52%,其次为IT/ 互联网、金融、服务业、传媒/ 娱乐。

  闵行区宗数占比较大的行业为IT/ 互联网、贸易、传媒 / 娱乐、服务业、教育 / 工美。

  北京:

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  北京各商圈的行业构成存在较大差异,CBD 商圈的行业 TOP5 分别为 IT/ 互联网企业、金融企业、传媒 / 娱乐企业、服务业、贸易,与北京整体行业构成对比来看,CBD 商圈的传媒 / 娱乐、服务业占比较大,行业聚集明显。

  中关村的 IT/ 互联网企业占比明显高于其他商圈,达 56.9%,其次为传媒 / 娱乐、教育工美等行业。

  金融街商圈的行业构成基本为金融业,占比达 70.1%,其次为 IT/ 互联网、贸易。

  总部基地商圈,则服务业、商业服务占比较多。

  深圳:

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  福田区占比较大的行业为 IT/ 互联网、金融、贸易等行业。

  南山区占比较大的行业为 IT/ 互联网、金融、贸易、传媒 / 娱乐等行业,其中 IT/ 互联网、传媒 / 娱乐行业占比分别为 49.0%、8.3%,远高于其他区域。

  罗湖区占比较大的行业为 IT/ 互联网、金融、贸易等行业, 但IT/ 互联网的占比明显低于其他区域。

  宝安区占比较大的行业为 IT/ 互联网、贸易,其中贸易行业占比达 20.9,远高于其他区域。

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